2007年5月5日 星期六

誰 吹 起 內 地 房 地 產 泡 沫 ?

近 幾 年 內 地 房 地 產 價 格 持 續 走 高 , 以 至 成 為 老 百 姓 怨 聲 載 道 的 三 大 社 會 熱 點 問 題 ( 住 房 、 育 、 醫 療 ) 之 一 。 一 邊 是 老 百 姓 買 不 起 住 房 , 一 邊 是 房 地 產 價 格 持 續 走 高 , 這 種 少 數 人 推 動 的 房 地 產 價 格 走 勢 當 然 是 一 種 不 正 常 的 供 求 關 係 。 事 實 上 , 政 府 一 個 時 期 以 來 所 採 取 的 一 系 列 宏 觀 調 控 措 施 收 效 甚 微 , 那 麼 , 房 地 產 價 格 持 續 走 高 的 原 因 到 底 何 在 ? 其 實 , 只 要 弄 清 楚 一 個 問 題 的 答 案 也 許 就 一 切 都 明 瞭 了 , 這 個 問 題 是 : 究 竟 誰 在 買 房 ? 房 地 產 這 種 消 費 品 , 在 個 人 需 求 方 面 , 按 社 會 階 層 大 抵 可 分 為 以 下 幾 類 : 富 裕 階 層 、 中 產 階 層 、 普 通 工 薪 階 層 以 及 社 會 弱 勢 群 體 , 其 中 弱 勢 社 群 的 購 買 力 顯 然 可 以 忽 略 不 計 。 先 說 富 裕 階 層 , 有 一 個 數 據 說 , 當 前 中 國 八 成 社 會 財 富 被 兩 成 的 富 人 佔 有 , 也 許 可 以 不 討 論 這 個 資 料 的 準 確 性 , 但 另 一 個 定 性 結 論 恐 怕 是 板 上 釘 釘 : 即 收 入 差 距 較 大 , 基 尼 系 數 較 高 。 在 這 群 富 人 當 中 , 當 房 地 產 作 為 一 種 投 資 回 報 相 當 不 錯 的 投 資 品 種 時 , 他 們 手 中 的 巨 額 資 金 趨 之 若 鶩 是 可 以 想 像 的 。 名 噪 一 時 的 「 溫 州 ( 浙 江 ) 炒 房 團 」 就 是 一 個 鮮 活 的 例 子 , 媒 體 上 說 僅 他 們 手 的 資 金 就 足 以 撼 動 乃 至 坐 莊 操 控 某 個 城 市 的 房 地 產 價 格 , 這 些 炒 家 動 輒 一 個 人 就 手 握 幾 十 套 房 子 , 這 樣 的 情 況 擴 而 大 之 , 全 國 有 多 少 家 這 樣 的 炒 房 團 呢 ?
憑 正 當 收 入 買 不 起還 看 過 一 條 消 息 說 , 在 一 些 地 方 , 官 員 們 平 均 有 兩 套 以 上 住 房 , 這 種 消 息 無 從 證 實 , 但 準 確 無 誤 的 是 : 官 員 乃 至 公 務 人 員 絕 不 在 「 買 不 起 房 者 」 之 列 ( 落 馬 和 尚 未 落 馬 的 貪 官 污 吏 就 更 不 用 說 了 ) ; 「 前 段 時 間 , 廣 州 市 某 區 一 名 副 區 長 向 媒 體 訴 苦 說 道 , 目 前 廣 州 房 價 過 高 , 連 自 己 都 買 不 起 房 子 。 」 「 曾 擔 任 過 廣 州 市 委 書 記 , 現 任 貴 州 省 省 長 的 林 樹 森 在 北 京 接 受 廣 州 新 聞 媒 體 採 訪 時 對 這 一 現 象 大 加 批 駁 , 駁 斥 某 些 領 導 幹 部 買 不 起 房 子 純 屬 荒 謬 之 論 。 」 這 是 一 段 新 聞 報 道 的 原 話 。 總 之 , 目 前 的 房 價 虛 高 , 普 通 人 根 本 無 法 憑 正 當 收 入 買 得 起 商 品 房 , 這 是 鐵 打 的 事 實 。 那 麼 , 中 產 階 層 、 普 通 工 薪 階 層 在 房 價 推 高 過 程 中 起 到 多 大 作 用 ? 我 作 為 一 個 非 專 業 人 士 不 可 能 給 出 準 確 答 案 , 但 這 部 份 人 主 要 是 靠 房 貸 完 成 消 費 , 而 房 貸 需 要 一 定 的 信 用 評 估 , 或 者 貸 款 抵 押 , 因 此 他 們 的 購 買 力 受 到 一 定 局 限 , 加 上 還 貸 壓 力 的 存 在 , 其 購 買 決 定 並 不 那 麼 容 易 做 出 。 因 此 , 這 部 份 人 最 多 是 房 價 推 高 的 一 個 「 跑 龍 套 」 角 色 , 根 本 不 是 主 角 。
導 致 宏 調 收 效 甚 微假 如 某 種 商 品 存 在 一 百 個 潛 在 消 費 者 , 而 當 前 的 動 態 價 格 是 由 其 中 二 十 人 的 購 買 行 為 導 致 , 其 他 八 十 個 人 沒 有 作 為 市 場 主 體 參 與 交 易 ; 又 假 如 這 二 十 人 當 中 有 相 當 一 部 份 其 購 買 目 的 不 是 用 來 消 費 , 而 是 用 來 囤 積 以 伺 機 倒 賣 從 而 賺 取 差 價 的 話 , 「 泡 沫 」 就 吹 起 來 了 。 這 情 景 就 像 是 莊 家 坐 莊 一 隻 股 票 , 只 見 股 價 上 漲 , 不 見 成 交 量 放 出 , 這 個 價 格 終 將 在 市 場 力 量 的 牽 引 之 下 回 歸 。 誰 在 買 房 ? 或 者 問 哪 些 人 推 動 了 房 地 產 價 格 ? 弄 清 楚 了 這 問 題 , 就 明 白 為 甚 麼 調 控 措 施 收 效 甚 微 而 如 同 隔 靴 搔 癢 。 收 入 結 構 決 定 購 買 結 構 , 畸 形 的 房 地 產 消 費 結 構 導 致 了 「 泡 沫 」 的 產 生 。

沒有留言: